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房地产税试点,暴风雨真的来了吗?(一)

信息来源:中国会计视野 会说 作者:三尺冰  发布时间:2021-11-03 00:00:00 浏览次数:685 次

房地产税试点,暴风雨真的来了吗?(一)


2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(以下简称“《决定》”),这标志着我国的房地产税立法终于迈出了实质性的一步。“山雨欲来风满楼”,房地产税究竟会给国家、地方、房地产市场及个人带来什么样的影响?读完这篇博文,您就全懂了。

一、房地产税立法的必然性

(一)房地产税立法的重要意义

任何一个税种都是时代的产物,有着它独特功能和历史使命的,房地产税也不例外。酝酿了10年之久才姗姗来迟的房地产税,它能够:

1.调节高收入,推进共同富裕。房地产税对个人积累的财富特别是拥有多套投资属性的房产具有很好的调节作用。普通居民不需要或仅需缴纳很少房地产税,而那些炒房者以及房东需要缴纳更多税款。

2.健全地方税体系,提升地方治理效能。从国际经验看,房地产税具有税源稳定、抗周期性强及较弱的溢出效应,是理想的地方税源。房地产税还是受益税,税收收入主要用于基础教育、公共卫生、公共安全和道路、基础设施建设。开征房地产税后,地方政府能够有财力为当地提供更多公共产品和服务,促进地方高质量发展,从而进入“经济发展-房地产税税源丰富”的良性循环。

3.促进房地产市场更加健康平稳发展。尽管房地产税立法的主要目的不是为了抑制高房价,但是仍会对房地产市场产生重要影响。一方面,房地产税会挤出市场上囤积空置的房屋,进而增加市场上的房产供给数量,拉低房价;另一方面,将会降低地方政府的“土地财政”依赖度,控制土地出让的溢价率,“地王”“楼王”将成为历史。

土地财政

(二)房地产税立法条件成熟

开征房地产税是一个复杂的系统工程,它需要方方面面做好准备。

第一,解决法理问题。有人说,国外征收房地产税是因为土地私有;国内居民仅取得70年的土地使用权,征收房地产税不合适。这一点在法律制度层面上已经解决了。《民法典》第三百五十九条明确:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”如此一来,居民获得了房产所占土地的永久使用权,相当于拥有所有权。还有观点认为,取得住房时,下面的地皮已经在开发环节收了70年使用权的出让金,到保有环节如果每年再征税,就是重复征税。这是错误理解了“重复征税”概念。所谓“重复征税”,通常是指同一个税种对同样课税对象,基于同一性质行为而进行多次征税。取得房地产环节缴纳土地出让金和保有环节缴纳房地产税是两回事,更何况土地出让金还不是税。

第二,解决信息问题。房地产税开征的前提之一是税务部门必须完整掌握纳税人的不动产信息,如套数、面积、区位、产权人等。在2018年6月,全国统一的不动产登记信息已实现全国联网。也就是说谁有几套房,在当地还是在外地,多大面积、哪一年取得的、房产证上是谁的名字等,国家知道的一清二楚。只要房地产税立法时,住建部门将相关信息交换给税务部门,即可简单算出应纳税款了。

第三,解决技术问题。这里的技术分为信息技术和专业技术两方面。在信息技术方面,5G、大数据、云计算、AI、区块链等近几年发展非常迅猛,无论是计算能力还是数据存储,都完全能够应对全国房地产的海量数据。在专业技术方面,GIS区位评价、批量估值技术和时空价格模型等都已经较为成熟且广泛应用,能够基于建筑特征、区位特征、邻里特征等多维度提供精准估值。只要开征房地产税,获得房地产的估值信息是分分钟的事。

第四,解决社会心理问题。较长时间的立法宣传以及2011年上海、重庆的试点工作,让社会民众已经普遍了解房地产税,并做好了迎接开征的心理准备。这些年,大家也都意识到,如果再让房价如此疯涨下去,社会将会分化为有房阶层和无房阶层,有刚需的年轻人都要“躺平”了。况且房地产税是“取之于民、用之于民”。

二、房地产税的立法路径

1.立法授权情况

房地产税立法的一大特点是允许“多级立法”,实现“一城一策”,即全国人大立法仅搭建房地产税的基本框架,并授权地方省级政府起草实施条例;省级政府在实施条例中再就具体面积扣除标准等转授权由市州级政府根据当地经济发展水平、人均住房面积等情况作出微调。在统一法律框架下为各级政府预留税政管理空间,有助于找到组织财政收入和保障民生之间的最大公约数。

在试点阶段,《决定》明确,由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则,即国务院授权给财政部、国家税务总局,以两部委联合发文的形式颁布试点办法,授权试点城市根据当地实际情况细化方案。这一做法充分体现了“税收法定”原则,和10年前上海、重庆试点时先以地方政府发文、再由地方财政、税务部门出台实施细则或补充规定存在根本不同。

2.立法路线

房地产税出台时间较晚,且还要经历5年的试点,而其他仍为行政法规的税种如增值税消费税土地增值税等在“十四五”时期都会升级为法律。为缩小和其他税种的立法进度差异,房地产税很可能成为“直过税种”,即在试点结束后直接进入全国人大的立法程序,跳过先升级为国务院行政法规变成“暂行条例”这一步骤。

3.试点城市选择

试点城市应当具备如下特征:示范性强、城市规模和人口基数较大、房价高以及土地出让金占比大、不动产信息管理制度完备、税收征管信息化水平较高等。在5年时间内,国家很可能选择一线、二线的十多个城市分2-3个批次试点,以稳妥推进并获得较为全面的试点经验。首先开展试点的城市可能为上海、深圳杭州南京成都海南等。

未完待续

 

三尺冰

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